定安县人民政府办公室关于印发定安县房地产评税工作实施方案的通知

定安县人民政府办公室关于印发定安县房地产评税工作实施方案的通知

各镇人民政府，县政府直属有关单位：

《定安县房地产评税工作实施方案》已经十三届县政府第 109 次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻实施。

二○一二年一月四日

定安县房地产评税工作实施方案

为深入推进房地产税收一体化管理，规范房地产交易环节计税价格核定办法，根据《财政部、国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税<2010>105 号）、《海南省人民政府办公厅关于印发房地产评税试点工作方案的通知》（琼府办<2010>106 号）、《财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税<2011>61 号）和《海南省地方税务局运用房地产估价技术加强存量房交易税收征管质量评估信息系统推广方案》（琼财税<2011>1838 号）文件要求，县政府决定在全县开展应用房地产估价技术评估存量房交易价格申报工作。为保证工作顺利有序开展，结合我县实际，制定本实施方案。

一、指导思想

按照财政部、国家税务总局、省政府及省地税局的工作部署，以推进房地产税收一体化管理为契机，以计算机网络为依托，进一步加强房地产交易环节计税价格管理，规范存量房交易纳税申报行为，维护存量房交易市场税收公平，强化税收征管、防范税收风险。

二、组织领导及工作职责

（一）成立领导小组

为加强房地产评税工作的领导，成立应用房地产估价技术评估存量房交易价格申报工作领导小组（以下称领导小组）。其主要职能是：负责外部联络，组织推动工作，制定评税方案，实施项目管理，落实评税小组职责分工及督查督办工作，并会同相关部门指导评税业务等。

组 长：匡文胜（县委常委，县政府常务副县长）

副组长：冯学波（定安地税局局长）、肖巨（县财政局局长）、陈英旺（县政府办公室副主任）、李先双（县国土环境资源局局长）、陈勇（县住房和城乡建设局局长）、游春勇（县房产管理局局长）、梁昌军（县统计局局长）、王其灿（县公安局副政委）。

（二）成立实施小组

实施小组由地税局、财政局、公安局、国土环境资源局、住房和城乡建设局、统计局、住房保障与房产管理局等部门组成。实施小组办公室设在定安县地方税务局直属分局，主要职责是提出具体评税操作方案，应用实施方案，组织相关人员培训，并负责具体实施等工作。

组 长：冯学波（定安地税局局长）

副组长：陈世杏（定安地税局直属分局局长）、游春勇（县住房保障与房产管理局局长）、吴冰（县财政局副局长）、王其灿（县公安局副政委）。

成 员：王三觉（县国土环境资源局副局长）、王磊（定安地税局副局长）、莫凯（县住房和建设局主任科员）、郑月强（县统计局副局长）、陈定兴（定安地税局直属分局副局长）、陈定硕（定安地税局直属分局综合室主任）、莫大光（定安地税局信息中心主任）。

三、工作原则

（一）合法原则。房地产评税按国家法律、法规的规定进行，评税所依据的数据和资料必须合法有效，评税的方法必须符合国家的有关规定。

（二）公平原则。房地产评税的标准、评税的时点要一致，评税的结果要客观公平公正。

（三）务实原则。房地产评税工作要始终立足于定安实际，既注重科学系统又注重严谨规范；既体现定安特色又注重广泛的实用性；既能满足房地产税改革要求，又能满足当前加强房地产税征管工作的需要。

四、具体工作方法

（一）构建完整的信息平台

1 、领导小组定期召开协调会，每半月召开一次协调会，对存在的问题与矛盾采取适当的解决办法，布置下一个时期的工作。并组织有关人员赴第一批工作较好的市县学习考察，借鉴经验。

2 、数据采集。县住房保障与房产管理局负责定期收集房屋的座落地址、小区名称、房屋类别、建筑结构、房屋总层数、房屋所在层数、建筑面积、房型、建成时间、交易时间、交易类型、交易价格等指标；收集房屋朝向、面临景观、是否有电梯；收集房屋建安工程造价的标准和建筑密度、绿化率和容积率等指标；县国土环境资源局负责定期收集土地基准地价和地价信息；公安局协助调查人员进区入户人员顺利开展数据采集。各部门所采集数据应完整及时地提供给地税部门，县地税局从纳税人申报资料获取税源信息，并采取税源普查等方法获取房地产的其他基础数据。

3 、资料审核。根据我县的土地基准地价和房屋建安造价标准，以及房地产交易市场的平均收入、成本和费用等指标，从客观、准确、完整的原则出发，在评税专家组的指导下，对采集的数据资料进行认真审核，保证数据资料的完整性、合理性与逻辑性。

4 、信息录入。集中组织人员采取一边录入、一边审核的办法，确保数据的准确和全面。构建完整有效的数据平台，将录入信息与各部门共享，形成对房地产税税源信息的动态监控管理。对信息录入工作量大的可采取聘请专人在相关职能部门的指导下完成。

（二）建立公平的评估体系

1 、确定评税方法。以建设、房管、国土等部门现有工作成果及政府颁布的分类房产建安造价标准、城镇基准地价资料为基础，结合市场调查结果和专家意见，确定一套科学的评税方法。

2 、制定评税技术标准。县地税局在建设、国土、房产等部门的配合下，对本地区房地产交易市场及影响房地产价格的因素进行深入调查，根据调查结果，在评税专家顾问组的指导下制定我县的评税技术标准。

3 、建立评税软件体系。根据我县评税技术标准，选择杭州的软件系统，并根据我县房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管工作情况，在评税专家顾问组的指导下，对国家税务总局确定的房地产评税软件的功能设置、基准价格及指标、公式和参数进行本地化修改及检验。

（三）确定可行的征管办法

1 、奠定数据基础。采集大量的房产、土地详细数据进一步摸清我县房地产税源情况，全面掌握纳税人的应税房地产信息，为开展二手房交易价格的监控提供有力的数据支持。

2 、确定征管办法。通过调查研究，将评估征税的数据指标与现行政策下的数据指标进行比较分析，分别测算出计税依据、税负等，依此制定切实有效的房地产税征管办法。

五、实施步骤及时间安排

（一）确定评税标准。按照财政部、国家税务总局和省财政厅、省地税局有关文件精神，在评税专家顾问组的指导下，采用“市场比较法”确定评税的有关要素，即结合我县住宅类房屋的实际情况，对定安县范围内按照房屋在实物、权益、区位等状况上相同或基本相同，各影响房屋价格的因素相同或基本相同，各房屋的价格未来走势趋向相同或基本相同的原则划分若干区片，在每一区片内选取可比实例，确定可比基准价格标准，经楼层、朝向、建筑面积等价格修正系数调整后，求取待评估房地产交易计税评估价格。此项工作在 2012 年 1 月前完成。责任单位为：县财政局、定安地税局、县住房和城乡建设局、县国土环境资源局、县房管局。

（二）评税软件本地化开发。应用杭州评税软件为基础，结合我县实际，在评税专家顾问组的指导下，提出房地产评税软件本地化业务需求；拟定评税软件开发技术方案，明确有关技术需求，通过招投标选中一家软件公司，负责评税软件的开发、测试、完善。此项工作在 2012 年 2 月至 2012 年 6 月完成。责任单位为：县财政局、定安地税局。

（三）采集相关数据。委托一家房地产专业评估机构，按照房地产评税的统一要求，运用评税方法确定收集数据的项目，按类别编制表格，组织信息普查，获取评税所需基础数据；地税局向建设规划、国土等部门提供房地产的基础数据，逐步实现信息实时传输；对相关数据进行严格审核，审核未通过的数据及时进行补充采集。此项工作在 2012 年 2 月至 2012 年 6 月完成。责任单位为：县财政局、定安地税局、县住房和城乡建设局、县国土环境资源局。

（四）评税软件运行及评税结果分析。利用计算机辅助评税软件进行评税，在评税的基础上，进行数据分析；将评税技术应用于房地产税收一体化中的二手房营业税、土地增值税和契税的征收过程，强化一体化税收征管。此项工作在 2012 年 2 月至 2012 年 7 月完成。责任单位为：定安地税局。

六、保障措施

由于此项工作时间紧、任务重、工作覆盖面大，又涉及家家户户，各镇各有关部门要大力支持和配合，保证此项工作按时按质按量完成。

（一）建立部门配合协调机制，明确各自职责，形成工作合力。县财政局主要负责工作经费的筹措（软件开发费由省地税局申请），参与方案的制定以及工作的组织协调及评估公司的招标。建设、房产、国土等部门主要负责收集并提供房地产的建安造价、基准地价及地价指数信息、房地产交易价格、房产座落地信息、规划容积率、建筑密度等房屋土地基本情况的数据资料，参与评税标准制定和评税软件的本地化，配合做好资料的采集、录入工作，并配合将评税结果应用到税收征管工作中去。地税部门主要负责方案的制定和评税工作的组织协调，组织评税标准的制定和评税软件的本地化，实施数据指标的采集、审核、录入和评税的具体日常工作。

（二）组织人员培训。聘请房地产评估、计算机、财税等领域的专家教授，组成评税工作专家委员会，负责指导评税指标的确定和评税系统的研发；从财政、地税、建设、房产、国土等职能部门抽调业务技术人员从事具体评税工作，不定期举办房地产评估知识培训班，聘请专家授课，就房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析、房地产估价相关知识等内容进行培训，明确评税工作的业务流程及工作方法。

（三）加大宣传力度。通过电视、广播、宣传车等多种途径宣传房地产税征收的意义、标准、范围等内容，为房地产评税工作顺利开展营造良好的社会氛围。

（四）做好定期通报。实施小组要定期向领导小组汇报工作进展情况，做好工作阶段性总结，要及时汇报工作经费使用情况，落实工作所需经费，为开展房地产评税工作提供必要的资金保证。